„Erbpacht" ist der geläufige Ausdruck, juristisch korrekt heißt es Erbbaurecht. Gemeint ist dasselbe: Sie kaufen das Gebäude und das befristete Recht, fremden Boden zu nutzen — aber nicht das Grundstück. Dafür zahlen Sie jährlich einen Erbbauzins.
In Berlin trifft man häufiger darauf, als man denkt. Kirchengemeinden, Stiftungen und das Land Berlin selbst vergeben Grundstücke seit Jahrzehnten im Erbbaurecht. Der Marktanteil ist klein, aber in manchen Lagen konzentriert.
Die verbreitete Meinung lautet: Erbbaurecht drückt den Preis. Das stimmt manchmal deutlich, manchmal kaum — und der Unterschied hängt fast vollständig an einer einzigen Zahl.
Die eine Zahl, auf die es ankommt
Diese Zahl ist die Restlaufzeit. Nicht die ursprüngliche Vertragsdauer, nicht die Höhe des Erbbauzinses, nicht der Zustand des Gebäudes — die Restlaufzeit.
Der Grund liegt bei den Banken. Nach § 13 Abs. 2 Pfandbriefgesetz darf eine Hypothek auf ein Erbbaurecht spätestens zehn Jahre vor dessen Ablauf enden. Aus dieser Vorschrift folgt die Faustregel, die jede Finanzierungsabteilung anwendet: Die Restlaufzeit muss die Darlehenslaufzeit um mindestens zehn bis fünfzehn Jahre übersteigen. Bei einem 30-jährigen Darlehen sind das 40 bis 45 Jahre Restlaufzeit — und 40 Jahre setzen Banken üblicherweise als Mindestwert an.
Das ist der eigentliche Mechanismus hinter dem Preisabschlag. Es ist keine Frage des Geschmacks, sondern der Finanzierbarkeit. Wer nicht finanzieren kann, bietet nicht mit.
Wie sich das auf den Wert auswirkt
| Restlaufzeit | Wirkung auf Wert und Verkäuflichkeit |
|---|---|
| 70 Jahre und mehr | Der Wert nähert sich dem Volleigentum an. Finanzierung unproblematisch. |
| 50 bis 70 Jahre | Moderater Abschlag. Banken finanzieren, verlangen aber genaues Hinsehen. |
| 40 bis 50 Jahre | Spürbarer Abschlag. Höhere Eigenkapitalquote wird üblich. |
| Unter 40 Jahren | Erheblicher Abschlag. Der Käuferkreis schrumpft deutlich. |
| Unter 25 Jahren | Wirtschaftlich ein befristetes Eigentum. Verkauf wird schwierig. |
Der Wert eines Erbbaurechts ergibt sich vereinfacht aus dem Ertragswert des Gebäudes abzüglich des Barwerts aller künftigen Erbbauzinszahlungen. Die formale Bewertung folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung und berücksichtigt die Restlaufzeit ausdrücklich.
Was die Bank tatsächlich rechnet
Hier wird es konkreter, als die meisten Verkäufer erwarten. Der kapitalisierte Erbbauzins geht als Vorlast in die Beleihungswertermittlung ein und mindert den für die Bank verfügbaren Sicherungswert. Zusätzlich begrenzen viele Erbbaurechtsverträge die Beleihung selbst — häufig auf 60 bis 70 Prozent des Gebäudeverkehrswerts.
Beleihungswert des erbbauzinsfreien Erbbaurechts: 250.000 Euro.
Kapitalisierter Erbbauzins als Vorlast: 100.000 Euro.
Bei einer Pfandbriefdeckung von 60 Prozent bleibt ein deckungsfähiger Betrag von
50.000 Euro.
Aus 250.000 werden 50.000. Das erklärt, warum Erbbaurechtsobjekte regelmäßig eine höhere Eigenkapitalquote verlangen als vergleichbare Objekte auf eigenem Grund.
Der Erbbauzins und seine Anpassung
Der Erbbauzins wird als Prozentsatz des Bodenwerts festgelegt. Je nach Ausgeber und Vertragsjahr liegt er zwischen etwa zwei und sieben Prozent. Bei einem Bodenwert von 200.000 Euro und einem Satz von vier Prozent sind das 8.000 Euro im Jahr — rechnerisch ungefähr so viel wie die Zinsen auf ein Darlehen in gleicher Höhe. Der Unterschied: Ein Darlehen tilgen Sie irgendwann. Den Erbbauzins zahlen Sie bis zum Vertragsende.
Fast alle Verträge enthalten eine Anpassungsklausel. Beim Land Berlin wird der Erbbauzins alle fünf Jahre anhand des Verbraucherpreisindex angepasst; Bodenpreisänderungen bleiben dabei ausdrücklich unberücksichtigt. Andere Ausgeber koppeln direkt an den Bodenwert — das ist für den Erbbauberechtigten deutlich riskanter, weil Berliner Bodenwerte stärker gestiegen sind als die Verbraucherpreise.
Die Anpassungsklausel ist die wichtigste Seite des Vertrags. Sie entscheidet, ob die Belastung planbar bleibt oder in zehn Jahren ein anderes Objekt ist.
Was am Ende passiert
Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Der Erbbauberechtigte erhält eine Entschädigung, die häufig auf zwei Drittel des Verkehrswerts festgelegt ist. Diese Zahl klingt beruhigend und ist es nur bedingt: Der Markt bewertet Objekte mit kurzer Restlaufzeit spürbar niedriger, lange bevor das Vertragsende erreicht ist.
Daneben steht der Heimfall — das Recht des Grundstückseigentümers, das Erbbaurecht vorzeitig zurückzunehmen, etwa bei Zahlungsverzug oder Vertragsverstößen. Die Voraussetzungen stehen im Vertrag und gehören gelesen.
Eine Verlängerung ist üblich, aber nicht garantiert und selten zu den alten Konditionen.
Die Seite, die selten erwähnt wird
Erbbaurecht hat steuerliche Vorteile, die den Nachteilen teilweise entgegenstehen.
- Der Erbbauzins ist bei Vermietung vollständig als Werbungskosten absetzbar. Bei Eigennutzung nicht.
- Es gibt keinen klassischen Bodenwertanteil, der von der Abschreibung ausgenommen wäre. Der Kaufpreis verteilt sich auf Gebäudewert und Erbbaurecht — der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig und fällt oft höher aus als beim Volleigentum.
- Bei kurzer Restlaufzeit kann ein erhöhter AfA-Satz in Betracht kommen.
- Die Bestellung und Übertragung unterliegt der Grunderwerbsteuer, nicht der Umsatzsteuer.
Für einen vermietenden Kapitalanleger kann die Rechnung deshalb anders ausfallen als für einen Selbstnutzer. Für den Selbstnutzer ist der Erbbauzins reine Belastung. Für den Anleger senkt er die Steuerlast auf die Mieteinnahmen.
Wer das Grundstück hält, prägt den Vertrag
In Berlin gibt es im Wesentlichen drei Gruppen von Erbbaurechtsausgebern, und ihre Verträge unterscheiden sich erheblich.
Kirchengemeinden und Stiftungen
Der historisch größte Bestand. Die Verträge stammen häufig aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, laufen über 75 bis 99 Jahre und nähern sich heute teils der kritischen Grenze. Die Erbbauzinssätze sind meist moderat, die Anpassungsklauseln aber oft an den Bodenwert gekoppelt — was bei Berliner Bodenpreisentwicklung erhebliche Sprünge bedeuten kann.
Land Berlin
Neuere Verträge, Anpassung nach Verbraucherpreisindex, Bodenpreisänderungen ausdrücklich ausgenommen. Das ist für den Erbbauberechtigten die planbarste Variante.
Private Grundstückseigentümer
Die größte Spannbreite. Hier finden sich sowohl faire Altverträge als auch Konstruktionen mit kurzen Restlaufzeiten und aggressiven Anpassungsklauseln. Jeder Vertrag ist einzeln zu lesen.
Die Klausel, die Verkäufe verzögert
Viele Erbbaurechtsverträge enthalten einen Zustimmungsvorbehalt: Die Veräußerung des Erbbaurechts bedarf der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Das ist zulässig und in der Praxis der Punkt, an dem Zeitpläne kippen.
Der Grundstückseigentümer darf die Zustimmung nicht willkürlich verweigern — er kann sie aber prüfen, und diese Prüfung dauert. Bei einer Kirchengemeinde entscheidet unter Umständen ein Gremium, das monatlich tagt. Wer die Zustimmung erst nach Beurkundung einholt, wartet.
Zusätzlich ist der Erbbauzins als Reallast im Erbbaugrundbuch gesichert. Rückstände gehen auf den Erwerber über — ein Punkt, den die Kaufpreisverhandlung berücksichtigen sollte.
Ein Rechenbeispiel
Zwei Wohnungen, gleiche Lage, gleicher Zustand, 90 Quadratmeter. Die eine im Volleigentum, die andere im Erbbaurecht mit 35 Jahren Restlaufzeit und 4.800 Euro Erbbauzins im Jahr.
| Volleigentum | Erbbaurecht, 35 Jahre | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 720.000 € | deutlich niedriger |
| Laufende Zusatzkosten | — | 4.800 € p. a., indexiert |
| Finanzierung | üblich | Bank verlangt mehr Eigenkapital |
| Käuferkreis beim Wiederverkauf | voll | eingeschränkt, weiter schrumpfend |
| Restlaufzeit in 10 Jahren | — | 25 Jahre: kaum noch finanzierbar |
Der entscheidende Punkt steht in der letzten Zeile. Beim Volleigentum verändert sich die Ausgangslage über zehn Jahre nicht. Beim Erbbaurecht verschlechtert sie sich planmäßig, und zwar genau um zehn Jahre. Der niedrigere Einstiegspreis ist keine Ersparnis, sondern die Bezahlung für ein Recht, das jedes Jahr weniger wert wird.
Umgekehrt: Bei 80 Jahren Restlaufzeit passiert in zehn Jahren nichts Relevantes. Deshalb ist die pauschale Aussage „Erbpacht ist schlecht" genauso falsch wie „das merkt man kaum".
Berliner Besonderheit
Der Senat hat 2018 eine temporäre schuldrechtliche Absenkung der Erbbauzinssätze beschlossen — für landeseigene Grundstücke 50 Prozent des Regelsatzes, gültig für zwanzig Jahre ab Vertragsabschluss. Wer einen solchen Vertrag hält, sollte wissen, wann diese Absenkung endet. Das Datum steht im Vertrag und verändert die laufenden Kosten spürbar.
Verkaufen mitten in der Laufzeit
Der häufigste Fall ist nicht der Neuabschluss, sondern der Weiterverkauf. Dabei tritt der Käufer in den bestehenden Vertrag ein — mit allem, was darin steht. Neu verhandelt wird nichts.
Praktisch bedeutet das drei Dinge. Erstens: Der Vertrag ist Teil des Kaufgegenstands und gehört vollständig in die Unterlagen, nicht nur in Auszügen. Zweitens: Ein Käufer, der ihn erst beim Notar liest, wird entweder nachverhandeln oder abspringen. Drittens: Die Restlaufzeit zum Zeitpunkt der Beurkundung ist die relevante Zahl, nicht die zum Zeitpunkt der Besichtigung — bei langen Verkaufsprozessen kann das ein Jahr Unterschied sein.
Erfahrungsgemäß liegt die größte Wertvernichtung nicht im Erbbaurecht selbst, sondern im Verschweigen. Ein Objekt, das mit klar genannter Restlaufzeit angeboten wird, findet seinen Preis. Ein Objekt, bei dem die Zahl im Kleingedruckten auftaucht, verliert zusätzlich das Vertrauen — und Vertrauen kostet mehr als jeder Bewertungsabschlag.
Wann sich Erbbaurecht rechnet
Es gibt Konstellationen, in denen die Rechnung klar aufgeht.
- Lange Restlaufzeit, moderater Zins, Indexbindung. Ab etwa 70 Jahren Restlaufzeit mit an den Verbraucherpreisindex gekoppelter Anpassung verhält sich das Objekt wirtschaftlich fast wie Volleigentum, kostet aber beim Einstieg deutlich weniger.
- Vermietung statt Eigennutzung. Der Erbbauzins mindert die Steuerlast auf die Mieteinnahmen. Für den Selbstnutzer ist er reine Ausgabe.
- Lagen, die sonst unerreichbar wären. Wo der Bodenwert den größten Teil des Kaufpreises ausmacht, öffnet das Erbbaurecht Adressen, die im Volleigentum nicht finanzierbar wären.
Und es gibt Konstellationen, in denen sie nicht aufgeht: kurze Restlaufzeit, Kopplung an den Bodenwert, ein Grundstückseigentümer ohne Verlängerungsinteresse. Diese drei Merkmale zusammen sind das Muster, bei dem ein niedriger Kaufpreis kein Vorteil ist, sondern eine Warnung.
Was vor Kauf oder Verkauf auf den Tisch gehört
- Restlaufzeit in Jahren — die entscheidende Zahl, exakt, nicht gerundet
- Erbbauzins in Euro pro Jahr und als Prozentsatz des Bodenwerts
- Anpassungsklausel — Index oder Bodenwert, Rhythmus, letzte Anpassung
- Entschädigungsregelung zum Vertragsende
- Heimfallgründe
- Beleihungsbeschränkungen im Vertrag
- Verlängerungsoption, falls vorhanden
Legen Sie die Restlaufzeit im Exposé offen, nicht auf Nachfrage. Ein Käufer, der sie im Notartermin erfährt, verhandelt neu oder springt ab. Ein Käufer, der sie von Anfang an kennt, rechnet sie ein — und die Objekte, die daran scheitern, hätten ohnehin nicht funktioniert.
Erbbaurecht ist weder Falle noch Schnäppchen. Es ist ein Vertrag mit einer Uhr. Wer weiß, wie spät es ist, kann rechnen. Wer es nicht weiß, kauft ein Risiko, das er nicht bepreist hat.
Dieser Beitrag beschreibt die Rechts- und Marktlage nach unserem Kenntnisstand im Juli 2026 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Beleihungspraxis unterscheidet sich zwischen Instituten; die genannten Werte sind branchenübliche Größenordnungen, keine Zusagen.
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